每年春節(jié)前后都會(huì)引發(fā)一撥購房熱潮，特別是各大房企紛紛在“返鄉(xiāng)置業(yè)”上下功夫，都希望抓住春節(jié)假期“黃金期”達(dá)成回款目標(biāo)，特別是銷售人員更是自愿放棄假期，在銷售案場加班加點(diǎn)只為能多賣幾套房子。事實(shí)上，“返鄉(xiāng)置業(yè)”是三四線城市一年之中重要的窗口期。那些人口外流嚴(yán)重，購買力較弱的城市更是將“返鄉(xiāng)置業(yè)”作為一個(gè)重要的抓手。2023年春節(jié)期間房地產(chǎn)市場更是被不少人所看好，在經(jīng)歷了兩三年的低谷期，房價(jià)持續(xù)下跌基本觸底，有各種利好政策的疊加，再加上疫情的放開，被壓制的購房需求會(huì)釋放，看似都符合市場回暖預(yù)期。 Pr/q?qZY
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然而，2023年春節(jié)期間樓市的真實(shí)狀況卻是大相徑庭。讓人大跌眼鏡的是，新建商品房銷售更是創(chuàng)下近五年春節(jié)前后成交量的歷史新低，較2019-2022年同期分別下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。從整體樓市的表現(xiàn)上來看，不僅沒有預(yù)期中的銷售熱潮，同比往年成交數(shù)據(jù)下跌幅度還不小。根據(jù)城市劃分，一、二線城市下跌幅度還不大，略低于整體平均值；反觀三四線城市，整體銷售狀況則是大幅度的下降。這也說明了，當(dāng)前樓市的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，城市之間也已經(jīng)形成了明顯的分化形勢，而且分化還呈現(xiàn)出日益嚴(yán)重的態(tài)勢。 x` 4|^ u
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據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果顯示，一線城市居民購房需求相對較高，二線城市居民購房需求呈現(xiàn)明顯改善，而三四線城市及縣城居民購房需求相對較弱。調(diào)查顯示，33.7％的受訪者傾向于在北上廣深等一線城市購房；38.7％的受訪者更傾向在新一線、二線熱點(diǎn)城市及省會(huì)購房；11.8％的受訪者選擇了三四線城市。同時(shí)，三四線城市購房偏好和一二線城市也存在明顯的差異化。三四線城市改善置業(yè)需求占比超四成，而二線城市近四成、一線城市約三成。而剛需購房者三四線城市不足兩成，而二線城市超兩成、一線城市超四成。不過，目前的樓市剛需才是真正的購買力！ Fe2iG-ec
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也就是說，房地產(chǎn)市場一二線城市具備修復(fù)特征，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步趨穩(wěn)。而三四線城市房地產(chǎn)市場大概率性還是會(huì)延續(xù)下跌的趨勢，供需關(guān)系沒有明顯的改善，需求不振才是房價(jià)下跌的主要因素。通過對全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸底會(huì)發(fā)現(xiàn)，2023年1月份到2月下旬，只有40%的城市房地產(chǎn)市場弱勢回升，而60%的城市房地產(chǎn)市場都顯得比較萎靡，并且呈現(xiàn)出了短時(shí)間內(nèi)都不會(huì)有明顯改觀的態(tài)勢。也就是說，大部分城市的房價(jià)下跌的趨勢并不能遏制。并不像很多人講的企穩(wěn)回升或者觸底反彈，房地產(chǎn)市場將迎來“小陽春”，目前的樓市仍舊是任重道遠(yuǎn)的。 n2opy8J#!
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其實(shí)，疫情三年，所有人都無法逃脫或避免受到影響和波及，太多人的收入大幅度減少，或者無法保障，房貸的壓力讓人喘不過氣。而且，房價(jià)持續(xù)的下跌，還意味著住房持續(xù)貶值，多年累積的財(cái)富面臨“縮水”的問題，斷供所導(dǎo)致的法拍房數(shù)量激增，也證實(shí)了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力處在臨界點(diǎn)。同時(shí)，房子預(yù)售制度之下，買過房的人們面臨著延期交房、降標(biāo)減配、爛尾等一系列問題，也讓不少人失去了買房的希望。還有房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，資金鏈緊張或斷裂成了常態(tài)化，有房賣不出去，去庫存的壓力增加。所有的一切都說明了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)了各種各樣的問題。 SphP@J<ONW
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房地產(chǎn)市場遇冷，越來越多的購房者保持著觀望態(tài)度，即便是有一系列購房優(yōu)惠政策很多人也不買賬，這就是人們對于未來房地產(chǎn)走向充滿悲觀思想的體現(xiàn)。不過，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍有其萎靡不振下去勢必會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至帶來一場嚴(yán)重的危機(jī)。要知道房地產(chǎn)一直以來都是各個(gè)地方政府財(cái)政收入的一個(gè)主要來源，由于近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，地方財(cái)政赤字已達(dá)到59315億元。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國22個(gè)省份的財(cái)政自給率都不到60%，盡管有中央財(cái)政的資金支持，很多城市還是出現(xiàn)了入不敷出的狀況，很多的配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因此擱置或停滯不前，嚴(yán)重影響著城市的發(fā)展進(jìn)程。 &61h*
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地方政府出現(xiàn)財(cái)政問題，可以說，“土地出讓收入下滑嚴(yán)重”是主要因素之一。地方政府不得不采取行動(dòng)，來降低面臨或可能會(huì)出現(xiàn)的問題。其中，精簡公務(wù)員隊(duì)伍，消減地方不必要的開支，成了地方政府主要的工作之一。有些城市在推進(jìn)“撤街設(shè)鎮(zhèn)”，有些城市在“清補(bǔ)貼”、“縮編裁員”等，還有的更是打出了“零支出”的旗號(hào)。更多的城市還在增加財(cái)政收入上下功夫�？傊�，就是地方政府過度舉債出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)，以及嚴(yán)重的后果，不得不采取補(bǔ)救措施，不管是地方財(cái)政重整也好，還是壓縮預(yù)售支出也罷，都是在忙著“開源節(jié)流”來應(yīng)對已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。 4?`*# DPl
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實(shí)際上，這也是地方政府在二三十年內(nèi)，地方財(cái)政高度依賴房地產(chǎn)有關(guān)，當(dāng)房地產(chǎn)環(huán)境突然發(fā)生變化，各種問題和矛盾就接踵而來了。根據(jù)以往房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來看，每當(dāng)房地產(chǎn)市場下行時(shí)，稍加一刺激就會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)上升。其實(shí)，根據(jù)這幾年的狀況不難看出，好像這次刺激或強(qiáng)刺激都不管用了。房子越來越難賣，去化周期在變長，庫存在增加，更別說土拍市場冷淡了，2022年土地交易總額為822億元，比2021年下降了47%。所有的問題日益嚴(yán)峻，其實(shí)就是源頭出現(xiàn)了問題，人們都不再熱衷于買房，不再為了一套房子而消耗大半生。 p13y`sU=
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當(dāng)然了，也和人們沒錢有很大的關(guān)系。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率極高，為56.5%，其中房貸占據(jù)75.9％。去年斷供房1500萬套，法拍房60萬套，還在急速擴(kuò)大其次。另外，我國城鎮(zhèn)家庭擁房率已經(jīng)達(dá)到了96%，其中擁有兩套房的家庭占比31.0%，擁有三套房及以上的家庭占比10.5%，戶均擁房1.5套。也就是說，現(xiàn)在的人們并不缺房子住了。而且，我國新生人口在逐年減少，老齡化社會(huì)到了，人們晚婚、晚育，甚至是單身人口在逐年攀升。房地產(chǎn)市場長期看人口，所以，未來房地產(chǎn)市場會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的局面。 L3S29-T
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綜合上述，房地產(chǎn)市場修復(fù)要從整體結(jié)構(gòu)上著手，城市分化、貧富差距等問題不解決，短期政策刺激，很可能起到鎮(zhèn)痛的作用，還是要著力于結(jié)構(gòu)調(diào)整，才能真正的讓房地產(chǎn)市場回歸到健康良性的軌道上來。但這是一個(gè)較長的過程，房地產(chǎn)調(diào)整仍是任重道遠(yuǎn)。 }F_
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